胡葆森建議減緩三四線樓市供地節奏:購買力有限
??“對土地存量較高的三、四線城市，政府應放緩供地節奏，並加快產業結構升級、吸聚人口；在信貸政策方面，向首次購房群體提供更加優惠的政策支持，並放寬對二套房信貸政策的限制。”昨日，《證券日報》記者獲得的全國人大代表、河南建業地產董事局主席胡葆森的最新提案顯示，三、四線城市樓市存量巨大，開發過度。
??胡葆森建議，放緩土地供應，減少或停止保障房的大量建設，同時降低二套房首付貸款比例等，采取更加靈活和有針對性的政策和辦法，確保三、四線城市房地產市場走上理性渠道。
??三四線城市
??庫存高企風險高
??事實上，三、四線城市樓市庫存過高，市場難以消化是近兩年的常態化問題，正如胡葆森所示：根據相關機構統計數據顯示，全國城市市場風險排名前50位的城市中無一例外均為三、四線城市。鑒於此，可見三、四線城市房地產庫存壓力仍然較大，供求失衡的現象更加普遍和明顯。
??胡葆森認為，2014年，在國內經濟增速放緩，房地產行業調整的背景下，地產投資增速下滑，市場觀望情緒加大，市場庫存量迅速放大，許多城市的去庫存化時間達到12個月以上。鑒於此，雖然調控手段更加靈活，也更具針對性，但不同城市的市場走勢也進一步分化。
??胡葆森分析道，一線城市由於潛在購房需求較旺盛，在樓市整體下行背景下依然微幅上漲，但漲幅明顯低於2013年；二線城市逐漸分化，但也開始逐步復蘇；三、四線城市由於大多缺乏產業支持，城市人口流失較為嚴重，缺乏核心競爭力，導致其市場庫存和市場風險進一步加大。
??對於造成這一現狀的背後原因，胡葆森認為，購買力有限、開發投資占比較大、大型房企紮堆三、四線城市加劇瞭過度開發等方面因素為主要原因。
??胡葆森稱，三、四線城市購買力有限，導致風險遠高於一、二線城市。三、四線城市由於城市能級較小，大多缺乏產業支撐，對外來人口的吸納能力有限，甚至連當地人口都不斷外流。在調控政策和市場觀望情緒加大的影響下，當地的購房需求進一步萎縮。
??“由於三、四線城市人均住房面積普台中貸款遍高於一、二線城市，導致其本地短期住房需求相對較少，而其常住人口的增長水平則很低，使得三、四線城市的改善及新增購房需求總體較小”。胡葆森如是表示。
??此外，胡葆森認為，在以往粗放式的城市建設方式下，三、四線城市房地產開發投資占比較大，房地產發展速度信貸嘉義中埔信貸超過瞭城市化建設和產業配套發展的速度。
??“由於三、四線城市的產業發展相對落後，地產經濟往往成為城市的支柱產業。當地政府為瞭拉動GDP增長，大力推動房地產建設，脫離瞭當地的經濟、人口和產業發展水平，城市化建設發展與房地產開發出現脫節。”胡葆森表示，加上三、四線城市土地供應和發展空間潛力巨大，使得其房地產供應量往往很大，在房地產調整的市場形勢下，供需失衡的矛盾和風險便明顯增加。
??值得註意的是，過去幾年，大量一、二線城市實施瞭限購政策，這導致很多大型房企紛紛撤出受限購限制的城市，轉而進軍並紮堆三、四線城市，客觀上加劇瞭當地房地產的過度開發。
??在胡葆森看來，大中型房地產企業入駐，雖然帶來瞭更好的開發水平和運營模式，但其開發規模往往也非常巨大，因此在加快當地房地產市場發展的同時，也積累瞭巨大的市場存量。
??多元化方式組合
??消化高庫存
??用胡葆森的話來說，“針對三、四線城市庫存量過大的現狀，需要采取更加靈活和有針對性的政策和辦法，才能確保三四線城市房地產市場走上理性渠道，持續健康地發展下去”。
??鑒於此，胡葆森在土地供應、保障房建設比例以及信貸優惠政策方面提出瞭具體的建議。
??胡葆森表示，對土地存量較高的三、四線城市，政府應放緩供地節奏，並加快產業結構升級、吸聚人口。尤其“應加快調整產業結構，增強對外來人口的吸納能力，推動由土地城市化到人口城市化的城市發展方式轉變，減小經濟增長與土地財政之間的‘路徑依賴’”。
??同時，在保障房方面，胡葆森建議，減少或停止保障房的大量建設，通過保障安置補貼貨幣化的方式，促進當地存量商品房的去化。對於預售管制嚴格的城市應適當放松限制。
??他認為，對於庫存高企的三、四線城市，政府再建保障性住房進行安置的模式已不再適合。而通過回購“過剩”商品房用作保障用途，從實物保障為主向建設和租賃、補貼並舉的形式轉化較為適合現實局面，也有利於住房資源的有效配置。
??最為值得註意的是，胡葆森認為，在信貸政策方面，應向首次購房群體提供更加優惠的政策支持，並放寬對二套房信貸政策的限制。
??具體來看，對於首次置業群體，可提供更低的首付政策和優惠利率，例如二成首付和優惠利率政策，以保障首次置業群體的購房需求。此外，降低二套房首付比例，例如降至四成首付，取消利率上浮的要求，以支持改善型購房群體的合理需求。同時，可實施更靈活的公積金政策，允許公積金和商業貸款靈活組合使用，滿足更多購房者需求。
??在胡葆森看來，隨著中國新型城鎮化的推進，未來三、四線城市必將釋放巨大的發展潛力。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-03-12/08005981574187134007159.shtml
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