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3.2014年房地產投資同比增速會適度回落，保障房投資對房地產投資的支撐作用明顯
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-04-01/08464029855.shtml
對2014年運行趨勢的基本判斷
按照十八屆三中全會《決定》中"加快房地產稅立法，適時推進改革"的要求，建議在總結上海、重慶兩地房產稅試點效果的基礎上，再在各地選擇一些典型城市進行試點，主要根據房產稅在不同征收情景下的模擬結果，及時做好改革方案和各種預案。建議2014年底首先確保完成"500個城市住房信息聯網"的任務，在此基礎上推動房地產稅立法。
2014年房地產市場的區域和城市間分化趨勢依然明顯，根據十八屆三中全會《決定》和中央經濟工作會議的要求，為緩解供需結構失衡的狀況，一線城市的住房用地供應量有望較快增加；對部分二三線城市，要高度關註其"住房存量過大、房價較快下降"的趨勢。保障性住房的覆蓋率將繼續提高，受益群體持續擴大。
4。保障性住房供應持續加大，進一步緩解城鎮中低收入傢庭的住房困難問題
政策建議
內容來自sina新聞
2。部分地區房地產市場去庫存壓力較大，房價漲幅明顯回落的可能性在加大
2013年12月召開的中央經濟工作會議在部署2014年的任務時，特別提出"特大城市要註意調整供地結構，提高住宅用地比例，提高土地容積率"。十八屆三中全會的《決定》中也提到"在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓"。據此分析，如果2014年此項改革能夠有序推進，一線城市的部分農村集體經營性用地會通過出讓的方式形成土地供應，國有建設用地中的住宅用地比例也會相應提高，2013年前11個月一線城市住宅用地占國有建設用地的比例約為26%，預計2014年這一比例有可能超過30%。一線城市住宅用地供應量的上升，有助於抑制地價水平過快上漲。
二是中國經濟已從高速增長進入中高速增長階段的轉換期，中央經濟工作會議把"大力調整產業結構、著力防控債務風險"等作為2014年主要任務。這些都表明2014年的宏觀經濟調控會堅持"穩中求進"基調，中央政府不會采取過多的刺激性政策。
2。加大閑置土地處置力度，督促已供住房用地及時開發利用
3。實施穩健的住房金融政策
2014年，部分二三線城市的房價漲幅很有可能繼續較快下降，甚至有些城市房價會出現下降趨勢，一些新的二三線城市也會加入房價下降的行列。這些城市由於前幾年住房供應過多，在投資投機性需求被抑制的情況下，剛性需求和改善性需求難以支撐高房價。2014年，這些二三四線城市的去庫存壓力很大，房價漲幅下跌趨勢難以回轉。如果再考慮到房屋待售面積和竣工面積，2014年一些省份將面臨更大的去庫存壓力。
三是保障性安居工程投資的支撐作用明顯。2014年保障性安居工程的目標任務是基本建成480萬套以上，新開工600萬套以上，跟2013年實際基本建成470萬套、新開工630萬套相比，絕對數量均有所下降。但考慮到2014年房地產投資的同比增速會回落1.5個百分點左右，保障性安居工程投資額占房地產投資的比重仍會有所提高。
截止到2012年年底，全國累計用實物方式解決瞭3100萬戶城鎮傢庭的住房困難，覆蓋面達到12.5%。2014年，城鎮保障性安居工程建設的目標任務是基本建成480萬套以上，新開工600萬套以上，其中棚戶區改造370萬套以上。如果"十二五"期間能順利完成3200萬套新開工任務，截止到2015年底，全國就可以累計用實物方式解決5178萬戶城鎮傢庭的住房困難，覆蓋面達到20.4%。等到這個階段，我國住房市場結構會發生重大變化，在解決城鎮中低收入傢庭的住房困難方面，政府將擁有更大的政策彈性。
十八屆三中全會和中央經濟工作會議都透露出同一類信號，就是2014年的房地產市場發展將更加註重供給體系建設、調控手段的市場化以及發展定位的合理化。從短期影響因素看，土地市場的供求狀況和住房金融政策仍是影響2014年房地產市場運行的重要因素。2014年應更加關註房地產市場的區域性變動特征，同時積極應對一線城市房價過快上漲壓力和許多二三線城市的住房庫存消化壓力。
2014年，我國住房市場運行將呈現更加明顯的區域性分化特征。面對這種形勢，按照十八屆三中全會和中央經濟工作會議、城鎮化工作會議的要求，建議2014年采取分區域的住房用地供給政策和穩健的住房金融政策，完善住房市場體系，加快推進房產稅擴大試點等工作。
1。實行分區域的住房用地供應政策
建議國土部門在制定2014年住房用地供應計劃時，應突出區域差異性，綜合考慮各地現有存量住房數量和未來需求結構的情況，對供需矛盾突出的一線城市可試行規定兩個"最低"：一是住房用地指標占新增建設用地指標的最低比例；二是在滿足保障性安居工程用地需求的前提下，商品房供地面積的最低水平。對部分住房存量過多的二三線城市則反向施行，規定每年住房用地指標占當地新增建設用地指標的最高比例，抑制盲目、無序供應房地產用地。
受房地產市場長期發展趨勢和短期形勢變動影響，相比2013年前11個月19.5%的同比增速，2014年房地產投資同比增速會有所回落，估計在18%左右。這一判斷主要基於以下理由：
據國土部門統計，截至2013年9月底，全國未竣工住宅用地超過40萬公頃，比年初增加9.3%。在建住宅用地約27.6萬公頃，比年初增加5%。建議加大對已供應住宅用地的開發監督力度，進而顯著增加住房的有效供給。同時，應加快建立閑置土地實時監測和反應機制，監督開發企業盡快啟動閑置土地開發。
一是我國住房市場整體供需矛盾已明顯減緩。根據國務院發展研究中心市場所課題組基於第六次全國人口普查數據的相關推算，截止到2010年底，我國城鎮常住傢庭戶均約1.02套住房。從國際經驗看，城鎮戶均套數接近或超過1以後，表明我國住房資源總體已不特別緊缺。從實際情況看，我國不少三四線城市已出現住房供需結構趨於平衡的狀況。未來的房地產投資同比增速也會趨勢性下降。
從國內外經驗看，住房金融條件的變化是影響房價波動的重要原因之一。尤其是貸款利率水平的變化對居民住房購買力的影響很大。建議201丙種建地任何問題免費諮詢4年實行穩健的住房金融政策，可借鑒德國住房儲蓄銀行的經驗，簽訂貸款合同之時確定按揭貸款利率後，在整個償付周期內保持相對固定，以保持購買力的基本穩定，防止因利率變化引發住房市場的非正常波動。
4。擴大房產稅試點城市，加快推進立法工作
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1。一線城市商品房用地供應力度將加大，有助於降低地價同比漲幅水平
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