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葉檀房地產市場如何避免硬著陸
房地產市場火爆到瘋狂，這是否意味著擊鼓傳花的遊戲已到尾聲？
房地產越火爆，對地方財政的貢獻度越大，緩解債務危機的能力越強，各方對於房地產的依賴度越高，這是無法解套的循環。
9月2日中指院發佈的 "百城價格指數"數據顯示，"百城房價"已經連續15個月環比上漲，8月百城住宅價格同比上漲8.61%，是連續第9個月上漲，並且漲幅比上月擴大 0.67個百分點，廣州房價同比漲幅達24.15%，位列百城之首。而從環比來看，環比上漲的有71個城市，下降的隻有29個城市。
有幾個跡象顯示，房地產的絞索越來越緊重劃區地圖缺錢急用哪裡借錢信用貸款代償。
資金集中到大城市，上一輪房地產限購曾逼迫房地產開發商湧入不限購的三四線城市，隨著調控的放松，開發商的資金再度聚焦於一二線核心城市，這些城市的人口與財富的集聚能力，被視為可以抵抗房地產泡沫崩潰的最厚冰層。
8月全國十大重點城市的住宅均價達到17871元/平方米，環比上月上漲1.49%，漲幅比上月擴大0.15個百分點，同比則上漲瞭 12.18%，且已連續第10個月上漲，漲幅進一步擴大瞭1.12%。廣州、北京、上海等大城市的漲幅一馬當先。相比而言，洛陽、太原等二線城市漲幅不 高，而實體經濟與民間借貸鏈條同步崩潰的地區，房價出現大幅下挫，如鄂爾多斯、溫州、神木等地。
另一個值得警惕的跡象是，房地產貸款有所收緊。這兩年房貸起起落落，隨著房地產市場升溫，房貸也隨之升溫。銀行放貸個人買房，金融風險林口房屋汽車貸款查統一編號信貸年息借貸增貸轉貸全部囤積在銀行。
情況正在發生變化，銀行貨幣收緊轉而追逐高利潤的中小企業貸款業務，房貸數量下行。據《中國證券報》報道，目前多數商業銀行的個人住房按揭貸款 政策並未發生改變，但貸款發放方面與前期相比的確較為緊張，首套房貸八五折優惠利率"尚未絕跡"，隻是申請門檻較高。筆者走訪瞭一些中介，房貸收縮幅度較 大，而在三亞，外地客買房除非具備一年以上的納稅與社保證明，否則無法貸款購房。
貨幣不再像前幾年那麼泛濫，銀行與地方政府悄無聲息地收縮貸款范圍，以現金繳款夯實房地產的根基。一旦出現風吹草動，房價下挫，不會像鄂爾多斯 一樣對銀行、民間借貸產生多米諾骨牌式的沖擊效應，最多像三亞目前一樣房價滯漲，但現金購房者有支付能力沒有使用金融杠桿，不會為回收資金瘋狂拋售房產， 不會形成全面的金融危機。
最後的跡象是移民潮中資金外流，去年可以統計到的、在美購房的中國資金為90億美元，成為僅次於加拿大的第二大群體。央視《經濟信息聯播》今年 3月報道，美國國傢房產經紀人聯合會常務董事傑德史密斯表示：11%的國際銷售量都是來自中國買傢，特別是在高端市場，當然整個市場的國際銷售量隻有2 %~3%，但中國就占瞭11%，而且這個數字還在不停增長。
區區90億美金並非國人在海外購房的全部，考慮到第三次移民潮之劇烈，地下金融之發達，通過其他途徑購買海外資產的遠遠不止這一數字。最近，對國人信心沖擊最大的事件，當然是李嘉誠拋售內地與香港資產，這是空頭的市場行為。
不管李嘉誠的做空，內地地王頻出，北京新地王每平方米7.3萬元，已經與香港接近，如果上升1.5倍則可以與香港高地價看齊。在每平方米產出的單位GDP遠不如香港的情況下，這種地價是瘋狂的。
如果房地產價格停止上漲，地方債務崩盤；如果房地產價格繼續上漲，則未來市場必然崩盤。崩潰的時間決定於民間資金存量，決定於民間對房地產市場繼續保持看好預期。與其他資產相比，房地產背後有地方政府之手，依舊是最抗跌的資產。
怎麼辦？最好的辦法是讓民間現金夯實房地產市場，其次，提升單位面積的產出做實地價，而這兩點，前者是引誘民資，後者與加快改革提高效率是同一個意思。否則，房地產隻有硬著陸一條路。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-09-09/07572408067.shtml
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