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涿州樓市火爆系炒作銷售人員冒充購房者撐場面
4月15日，位於河北涿州市開發區政法街的翡翠城售樓處裡幾乎座無虛席，場面看起來很火爆。但《華夏時報》記者仔細觀察發現，在場的基本都是該樓盤的銷售人員，真正的看房者寥寥無幾。
購房者稀少的情況也發生在瞭本報記者走訪的其他幾處樓盤。一位當地的銷售人員私下表示，涿州樓市最近一個月來確實比較火，房價平均上漲瞭將近1000元/平方米，但這幾天前來看房的人數開始出現瞭下降。
"像涿州這樣的城市，樓市的火隻是虛火。"偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉指出，從長遠來看，京津冀一體化有利於涿州等地樓市，但在一體化還隻是一個構想的現在，其房價上漲完全是炒作。亞豪機構市場總監郭毅也認為，在涿州這樣不成熟的市場，無論是投資還是自住，都會面臨巨大的風險。
樓市虛火
第一次走進翡翠城售樓處裡的人一定會被這裡的火熱氣氛所感染--音樂勁爆、人聲鼎沸，每一張桌子旁邊都坐著人。這些人小聲交談著，不時在桌上的資料上指指點點，儼然一副銷售人員向看房者介紹情況的樣子。
但是，這些"看房者"似乎太年輕瞭，幾乎清一色都是穿著時尚的年輕男女，也沒有隨身攜帶的背包或挎包。每當大門口有人進來時，他們都會抬頭觀望，如果發現不是看房者會很快低下頭繼續聊天。如果發現是看房者，他們則會一直盯著看。前臺在做完登記後，會把看房者帶到一張桌子旁，這時這張桌子旁坐著的銷售人員和疑似看房者就會讓出座位。
"涿州大部分項目的銷售都是由專門的分銷團隊來操作的，他們非常善於調動現場氣氛。"前述當地銷售人員告訴本報記者，這種模式被業內稱之為"強銷"，目的就是營造出一種一房難求的氛圍。而實際上，目前來涿州看房的人並不如外界想象得那麼多。
容積率缺錢急用哪裡借錢 就本報記者看到的情況而言，看房者確實算不上多。翡翠城裡看起來真正像看房者的隻有幾個人，其他如香邑溪谷、鴻坤理想灣、君臨天下-禦景園、惠友鉆石廣場等樓盤的售樓處裡幾乎看不到真正的看房者。K2獅子城和凱旋門的售樓處裡，看房者要稍微多一些，但也分別隻有四五組而已。
"你要是早來一個月就好瞭。"一位當地出租車司機告訴本報記者，前一段時間來涿州看房的人特別多，房價也漲瞭不少。前述當地銷售人員也表示，近一個月涿州的各個房地產項目都有不同幅度的提價。
據瞭解，涿州老城區樓盤的價格基本在7000元左右/平方米，君臨天下-禦景園、惠友鉆石廣場等少數高端樓盤和位於高鐵新城的K2獅子城、鴻坤理想灣等價格稍微高點，8000多元/平方米。在走訪期間，多位銷售人員對本報記者表示，接下來涿州房價肯定會漲。
"你現在不交定金，下次就不是這個價瞭。"翡翠城的銷售人員表示，該項目二期將在接下來的這個周末開盤，到時每平方米價格至少會上漲300元。不過，不止一位其他樓盤的銷售人員告訴本報記者，翡翠城二期宣稱開盤已經好幾次瞭，但也一直沒開。"他們一直蓄不滿客。"一位銷售人員表示，大多數項目在開盤前都會以收定金的方式蓄滿一定數量的購房者，否則開盤時"不好看"。
4月15日，香邑溪谷的一位銷售人員告訴本報記者，該項目上次的開盤價是7000-7800元/平方米，而這次的開盤價隻會高不會低。但兩天後他打電話告訴本報記者，新盤價格已經確定，在計入各種優惠和折扣之後，價格在7000元/平方米以下。
投資風險增加
"去涿州等地買房的大部分是投資人群。"胡景暉表示。中原地產首席分析師張大偉進一步指出，涿州作為保定市管轄的一個縣級市，本身的住房需求有限，其房價也超出瞭大部分當地人的購買能力，因此其購房人群主要是來自北京的投資者。"當地的所謂火爆都是短期投資者炒起來的，實際熱度根本沒有媒體報道的那麼高。"他說。
翡翠城的銷售人員毫不諱言他接待的看房者大都是來投資的。當本報記者表示投資的房子不好及時轉賣時，他表示這根本不是問題。"不需要房本，隻需要拿購房合同去備一下案就能轉賣瞭。"他說。
郭毅認為，雖然涿州的房價算不上很高，但這個市場非常不規范，購房者在這裡投資會面臨巨大的風險。
本報記者在隨後的走訪中也發現，當地的房地產項目大多五證不全。
惠友鉆石廣場的銷售人員承認，該項目目前還缺一個商品房預售證。他告訴本報記者，按照涿州市的規定，樓房必須等蓋到一半時才給發預售證，但沒有開發商願意等到這個時候。"大傢都想趁著京津冀一體化的行情多賣些房子。"他說。
"買鉆石廣場的房子還是挺放心的，起碼人傢樓立那裡瞭。"一位當地"摩的"師傅告訴本報記者，涿州很多樓連影子都沒有，開發商畫張圖紙就敢賣。他特意提到瞭中央風景，稱這個樓盤就在他傢附近，現在正在賣的23號樓和24號樓連地基都沒打好。"我們根本就不讓他們建。"這位師傅稱，他們當地居民和開發商就土地問題已經僵持瞭很長時間。
在中央風景售樓處，銷售人員表示，23號樓和24號樓已經開盤幾天瞭。她也承認，這兩棟樓確實證件不齊，但這在涿州是普遍現象，讓記者不用擔心。
"如果證件不齊，未來房子的質量就很難得到保障。"郭毅說。此外，由於當地政府前期大規模供應土地，當地樓盤的供應量偏大，這可能是涿州樓市的另外一個風險。
張大偉認為，涿州樓市的價格風險不容忽視。"北京樓市已經開始出現房價滯漲的跡象，無論是剛性需求還是投資需求，現在都開始觀望。"他認為，在北京樓市都開始出現調整青年首次購屋優惠房貸2016如何申請【房屋信貸意思經驗談~必看!!】青年首次購屋優惠房貸2016如何申請的時候，周邊市場承接的來自北京的需求是不可能增加的。
涿州各個樓盤都將京津冀一體化作為一個重大利好來宣傳，但胡景暉認為其在短期內並不能對其房價形成真正支撐，因為一體化並沒有實質落地。目前真正落到實處的，除瞭北京第二機場外再無其他。"你見到哪個企業已經遷到河北去瞭嗎？"他指出，北京哪些企業遷出去，企業遷出去之後相關就業人口能否跟過去，人口跟過去之後相關醫療、教育等配套能否跟上，這些問題都面臨巨大的不確定性。
"如果沒有產業轉移，沒有人口聚集效應，那樓市的火就是虛火。"胡景暉認為，涿州等地樓市過度透支未來京津冀一體化的利好不是一件好事情。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-19/09362695465.shtml
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